Immobilienbewertung

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Ein strukturierter Verkauf dauert im Raum Osnabrück typischerweise drei bis sechs Monate. So gehen wir vor:

1. Wertermittlung. Zuerst klären wir, was Ihre Immobilie realistisch wert ist — auf Basis von Lage, Zustand, Größe, Baujahr und aktuellen Vergleichsverkäufen.

2. Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Fehlende Dokumente beschaffen wir für Sie.

3. Technische Prüfung. Hier liegt unser Unterschied: Wir beurteilen den baulichen Zustand fachlich und zeigen auf, welche kleinen Maßnahmen den Verkaufspreis spürbar heben.

4. Aufbereitung. Kleinere Mängel lassen wir über unser eigenes Fachpersonal beheben. Danach entstehen professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé.

5. Vermarktung. Veröffentlichung auf den relevanten Portalen, in unserem Netzwerk und — auf Wunsch — diskret ohne öffentliches Inserat.

6. Besichtigungen. Wir führen sie persönlich durch, filtern unpassende Anfragen vor und beantworten technische Fragen direkt vor Ort.

7. Bonitätsprüfung und Verhandlung. Bevor verhandelt wird, prüfen wir die Finanzierungsfähigkeit der Interessenten.

8. Notartermin und Übergabe. Wir bereiten den Kaufvertrag mit dem Notar vor, begleiten Sie zum Termin und übergeben die Immobilie protokolliert.

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Der Marktwert ergibt sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren — der oft zitierte Quadratmeterpreis allein sagt wenig aus.

Lage. Nicht nur der Stadtteil zählt, sondern die Mikrolage: Anbindung, Infrastruktur, Nachbarschaft, Lärmbelastung, Ausrichtung des Grundstücks. Zwischen Westerberg, Schinkel und den Randlagen im Landkreis liegen erhebliche Unterschiede.

Baulicher Zustand. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Feuchtigkeit sind die großen Hebel. Ein gepflegtes Haus aus den 1970ern kann mehr wert sein als ein vernachlässigter Neubau.

Energetischer Standard. Seit den gestiegenen Energiekosten ist die Effizienzklasse ein echter Preisfaktor geworden. Käufer rechnen Sanierungskosten direkt gegen.

Grundriss und Nutzbarkeit. Ein durchdachter Schnitt, Barrierefreiheit oder die Möglichkeit, eine Einliegerwohnung abzutrennen, erhöhen den Wert.

Grundstück und Baurecht. Größe, Zuschnitt und vor allem: Was darf dort künftig gebaut werden? Reserven im Bebauungsplan sind bares Geld.

Rechtliche Situation. Wegerechte, Nießbrauch, Erbbaurecht oder Denkmalschutz wirken sich unmittelbar aus.

Weil wir Bautechnik und Baurecht mitbringen, bewerten wir gerade die Punkte drei bis fünf fundierter als eine rein rechnerische Online-Bewertung.

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Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf erheblich und schaffen Vertrauen bei Käufern und Banken.

In der Regel benötigt: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baupläne und Baubeschreibung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen, Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherungsnachweis.

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Angaben zur Hausverwaltung.

Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen, Kautionsnachweise.

Je nach Objekt: Baulastenverzeichnis, Altlastenauskunft, Schornsteinfegerprotokoll, Wartungsnachweise der Heizung, Statik-Unterlagen bei Umbauten.

Fehlende Dokumente besorgen wir bei Grundbuchamt, Bauamt und Katasteramt für Sie — das ersparen wir Ihnen als Teil unserer Leistung.

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Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes und ist für viele Kaufinteressenten eine wichtige Entscheidungsgrundlage.

Zwei Varianten. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre und ist günstiger. Der Bedarfsausweis wird rechnerisch aus der Bausubstanz ermittelt und ist aussagekräftiger, gerade bei älteren Gebäuden.

Angaben im Inserat. Üblich sind Ausweistyp, Energieträger, Energiekennwert, Baujahr und Effizienzklasse — diese Angaben schaffen Transparenz und ersparen Rückfragen.

Gültigkeit. Zehn Jahre ab Ausstellung.

Ein schwacher Wert ist kein Grund zur Sorge — entscheidend ist, ihn einordnen zu können. Wir zeigen Interessenten konkret, welche Maßnahmen was kosten und was sie bringen.

Ob und wann ein Energieausweis für Ihr Objekt sinnvoll oder erforderlich ist, klären wir individuell mit Ihnen. Falls noch keiner vorliegt, kümmern wir uns auf Wunsch darum.

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Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten.

Der Grundsatz: Beauftragt eine Seite den Makler, muss die andere Seite höchstens den gleichen Anteil übernehmen. In der Praxis wird die Provision meist hälftig geteilt.

Fälligkeit: Die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Provisionskosten.

Ausnahmen: Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken gilt die Teilungspflicht nicht — dort ist die Aufteilung frei verhandelbar.

Die konkrete Höhe besprechen wir vorab transparent und schriftlich — ohne versteckte Nebenkosten.

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Viele Eigentümer stehen vor dieser Frage — und die Antwort hängt weniger vom Gefühl als von drei nüchternen Faktoren ab.

1. Was kostet die Sanierung wirklich? Nicht die grobe Schätzung, sondern eine belastbare Kalkulation. Genau das können wir mit unserem Fachpersonal leisten, bevor Sie sich entscheiden.

2. Wie viel davon kommt beim Verkaufspreis an? Nicht jeder investierte Euro erhöht den Wert um denselben Betrag. Heizung, Dach und Fenster zahlen sich meist aus, hochwertige Küchen oder individuelle Gestaltung dagegen selten vollständig.

3. Wie lange wollen Sie noch bleiben? Bei einem Verkauf innerhalb von zwei Jahren lohnen sich meist nur gezielte, kleine Maßnahmen — bei langfristiger Eigennutzung rechnet sich energetische Sanierung fast immer.

Häufig ist der Mittelweg der beste: gezielte Instandsetzung der auffälligsten Punkte vor dem Verkauf statt Komplettsanierung. Welche das sind, sehen wir bei einem Vor-Ort-Termin.

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Eine geerbte Immobilie bringt Fristen und Entscheidungen mit sich. Die wichtigsten Schritte:

1. Erbschein oder Testament. Ohne Nachweis der Erbenstellung ist keine Grundbuchberichtigung möglich. Die Berichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

2. Erbschaftsteuer prüfen. Es gelten Freibeträge — für Kinder beispielsweise 400.000 Euro. Die Immobilie wird dabei mit ihrem Verkehrswert angesetzt, weshalb eine fundierte Bewertung bares Geld wert sein kann.

3. Erbengemeinschaft klären. Mehrere Erben müssen gemeinsam entscheiden. Uneinigkeit führt im schlimmsten Fall zur Teilungsversteigerung mit deutlichen Wertverlusten — ein frühzeitiges Wertgutachten schafft oft die nötige Gesprächsgrundlage.

4. Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Bei Eigennutzung durch Kinder kann die Erbschaftsteuer entfallen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann Einkommensteuer anfallen — hier lohnt steuerliche Beratung.

Wir unterstützen bei Bewertung, Aufbereitung und Verkauf und begleiten Erbengemeinschaften mit einer neutralen, nachvollziehbaren Einschätzung.

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Osnabrück ist als Universitäts- und Wirtschaftsstandort ein stabiler Vermietungsmarkt. Worauf es bei Anlageobjekten ankommt:

Bruttorendite und Nettorendite. Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) ist nur der erste Blick. Entscheidend ist die Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage und Verwaltung.

Instandhaltungsstau ist der größte Renditekiller. Eine scheinbar attraktive Rendite schmilzt schnell, wenn Dach oder Heizung anstehen. Genau deshalb prüfen wir Anlageobjekte technisch, bevor Sie kaufen.

Lage vor Ausstattung. Bei Kapitalanlagen zählt die Vermietbarkeit — Anbindung, Nähe zu Hochschule und Innenstadt, Stellplätze.

Mieterstruktur und bestehende Verträge. Laufende Mietverhältnisse können Chance oder Belastung sein; Staffelmieten, Kündigungsfristen und Mietpreisbremse sind zu prüfen.

Sprechen Sie uns an — wir haben regelmäßig auch Objekte, die nicht öffentlich inseriert werden.