Das Grundbuch verstehen: Was in Abteilung I, II und III steht

Kaum ein Dokument entscheidet beim Immobilienkauf so viel wie das Grundbuch – und kaum eines wird so selten wirklich gelesen. Viele Käuferinnen und Käufer sehen den Grundbuchauszug zum ersten Mal beim Notartermin, überfliegen ihn und verlassen sich darauf, dass schon alles seine Ordnung haben wird. Meistens stimmt das auch. Aber genau dort, wo es einmal nicht stimmt, geht es um viel Geld: um Wegerechte, die eine geplante Erweiterung unmöglich machen, um Wohnrechte, die den Einzugstermin verschieben, oder um alte Grundschulden, die vor dem Verkauf gelöscht werden müssen.

Dieser Beitrag erklärt Ihnen in Ruhe, wie ein Grundbuchblatt aufgebaut ist, was in den drei Abteilungen steht, warum der Rang einer Eintragung so wichtig ist – und was Sie im Grundbuch gerade nicht finden.

Der Aufbau eines Grundbuchblatts

Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt geführt. Es beginnt mit der Aufschrift, die Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer nennt. Danach folgt das Bestandsverzeichnis: Hier steht, um welches Grundstück es überhaupt geht – mit Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Größe und einer Kurzbeschreibung der Lage. Erst danach kommen die drei Abteilungen.

Abteilung I: Wem gehört die Immobilie?

Die erste Abteilung nennt die Eigentümerin oder den Eigentümer und – bei mehreren Personen – das Rechtsverhältnis untereinander, etwa Erbengemeinschaft oder Miteigentum nach Bruchteilen. Zusätzlich wird festgehalten, worauf die Eintragung beruht: auf einer Auflassung, einem Erbschein oder einer gerichtlichen Entscheidung.

Für Sie als Kaufinteressent ist das der erste Prüfpunkt: Verkauft tatsächlich die Person, die im Grundbuch steht? Bei Erbengemeinschaften oder nach einer Scheidung weicht die Wirklichkeit gelegentlich von der Visitenkarte ab.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Die zweite Abteilung ist erfahrungsgemäß die spannendste. Dort werden alle Belastungen des Grundstücks eingetragen – mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die in Abteilung III gehören. Typische Einträge sind:

• Wege- und Leitungsrechte zugunsten eines Nachbargrundstücks
• Wohnungs- und Nießbrauchrechte, oft zugunsten der Eltern nach einer Übertragung
• Vorkaufsrechte
• Verfügungsbeschränkungen, etwa Nacherbenvermerke oder Vermerke aus einem Insolvenzverfahren
• Vormerkungen und Widersprüche, die sich auf diese Rechte oder das Eigentum beziehen

Besonders wichtig ist die Auflassungsvormerkung. Sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung ab, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Verfügungen, die der Verkäufer danach noch trifft, sind gegenüber Ihrem gesicherten Anspruch unwirksam – und zwar auch in der Zwangsvollstreckung oder Insolvenz (§ 883 BGB). Der Rang Ihres späteren Eigentumsrechts richtet sich dabei nach dem Zeitpunkt der Vormerkung, nicht nach der eigentlichen Umschreibung.

Abteilung III: Grundpfandrechte

Hier stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden samt der darauf bezogenen Vormerkungen und Widersprüche. In der Praxis ist es fast immer die Grundschuld der finanzierenden Bank. Angegeben werden unter anderem der Betrag des Rechts und die berechtigte Person.

Ein häufiges Missverständnis: Eine eingetragene Grundschuld sagt nichts darüber aus, wie hoch die Restschuld des Verkäufers tatsächlich noch ist. Beides kann weit auseinanderliegen. Entscheidend für Sie ist nicht die Höhe, sondern dass die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt und die Abwicklung über den Notar sauber geregelt ist.

Warum der Rang so wichtig ist

Rechte am selben Grundstück stehen nicht gleichberechtigt nebeneinander. Innerhalb einer Abteilung entscheidet die Reihenfolge der Eintragungen, zwischen verschiedenen Abteilungen das Datum: Das früher eingetragene Recht geht vor, gleiches Datum bedeutet gleicher Rang (§ 879 BGB). Abweichungen davon müssen selbst wieder im Grundbuch eingetragen werden.

Praktisch heißt das: Ein lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang kann eine Immobilie für eine Bank schwer beleihbar machen – und für Sie als Käufer den Preis und die Nutzbarkeit spürbar verändern. Deshalb lohnt sich der Blick auf die Rangfolge, nicht nur auf die Liste der Einträge.

Auf die Richtigkeit des Grundbuchs dürfen Sie sich beim Erwerb grundsätzlich verlassen: Sein Inhalt gilt zugunsten des Erwerbers als richtig – es sei denn, ein Widerspruch ist eingetragen oder Sie kannten die Unrichtigkeit (§ 892 BGB). Ein weiterer Grund, den Auszug wirklich zu lesen: Wer etwas weiß, kann sich nicht auf den guten Glauben berufen.

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register im Sinne eines Telefonbuchs. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Eigentümer haben es immer, Kaufinteressenten in der Regel erst mit ernsthaftem Bezug zur Immobilie – etwa über den beauftragten Notar oder den Makler. Reine Neugier genügt nicht.

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht. Für Grundstücke im Osnabrücker Gerichtsbezirk führt das Amtsgericht Osnabrück die Grundbücher; dort werden rund 125.000 Grundbuchblätter geführt, die seit 2005 vollständig elektronisch gespeichert sind. Einsicht ist an Einsichtsplätzen im Gericht möglich. Ein unbeglaubigter Grundbuchausdruck kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro (KV 17000 und 17001 GNotKG).

Was im Grundbuch nicht steht

Mindestens ebenso wichtig wie der Inhalt ist das, was fehlt. Nicht im Grundbuch stehen unter anderem:

• Baulasten. In Niedersachsen werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht nach § 81 NBauO in einem eigenen Baulastenverzeichnis geführt. Für Grundstücke im Stadtgebiet ist die Stadt Osnabrück zuständig, die eine Online-Baulastauskunft anbietet; für das Umland der Landkreis Osnabrück. Eine Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulast kann Ihre Bebauungspläne genauso beeinflussen wie ein Wegerecht in Abteilung II – nur sehen Sie sie im Grundbuch nicht.
• Altlasten und Denkmalschutz, die in gesonderten Verzeichnissen der zuständigen Behörden geführt werden.
• Mietverhältnisse. Laufende Mietverträge gehen beim Kauf auf Sie über, tauchen im Grundbuch aber nicht auf.
• Der Zustand des Gebäudes – dafür braucht es die Unterlagen und eine fachliche Einschätzung vor Ort.

Was bedeutet das für Sie?

• Lesen Sie den Auszug früh, nicht erst beim Notar. Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an, bevor Sie in die Finanzierung gehen. Ein Auszug, der zwei Jahre alt ist, hat wenig Aussagekraft.
• Nehmen Sie sich Abteilung II Zeile für Zeile vor. Fragen Sie bei jedem Eintrag: Wer ist begünstigt, wie lange gilt das Recht, und was bedeutet es für meine Nutzung?
• Klären Sie Löschungen vor der Beurkundung. Welche Rechte sollen bis zur Übergabe gelöscht werden, und liegen die Bewilligungen dafür vor?
• Holen Sie zusätzlich die Baulastauskunft ein. Gerade bei Grundstücken mit Hinterbebauung, gemeinsamer Zufahrt oder knappen Abstandsflächen lohnt sich das fast immer.
• Als Verkäufer: Räumen Sie auf. Alte, längst getilgte Grundschulden oder erledigte Rechte lassen sich vor der Vermarktung löschen. Das erspart Rückfragen und macht die Unterlagen für Käufer und deren Bank deutlich überzeugender.
• Fragen Sie nach, statt zu deuten. Grundbucheinträge sind knapp formuliert und verweisen oft auf Urkunden, die der eigentliche Inhalt sind. Notarin oder Notar erläutern Ihnen die rechtliche Tragweite.

Weitere Beiträge rund um Kauf, Verkauf und Finanzierung finden Sie in unserem Ratgeber. Wenn Sie einen konkreten Grundbuchauszug vor sich haben und nicht sicher sind, wie einzelne Einträge einzuordnen sind, schauen wir gern gemeinsam darauf: Als Makler mit Bau-Know-how kennen wir die Osnabrücker Grundstücke und wissen, welche Fragen sich lohnen. Sprechen Sie uns an – eine rechtliche oder steuerliche Beratung ersetzt das Gespräch nicht, aber es hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.